Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer: Was das Finanzamt verlangt

Gerade im Raum Koblenz ist dieses Risiko in den vergangenen Jahren gewachsen. Die Bodenrichtwerte sind vielerorts deutlich gestiegen, während der bauliche Zustand älterer Bestandsimmobilien in der typisierten Bewertung des Finanzamts kaum Berücksichtigung findet. In diesem Beitrag erläutern wir, wie das Finanzamt geerbte Immobilien bewertet, welche Unterlagen es verlangt und wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen können. Einen Überblick über die regionale Marktlage finden Sie zusätzlich in unserer Analyse zum Immobilienmarkt in Koblenz.

Erbschaftsteuer bei Immobilien: Warum der Wert über die Steuerlast entscheidet

Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach dem Wert des Erwerbs, abzüglich der persönlichen Freibeträge. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Alles, was darüber liegt, wird nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs versteuert. In der Steuerklasse I beginnen die Sätze bei 7 Prozent und steigen mit dem steuerpflichtigen Betrag an.

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung: Ein Kind erbt eine Eigentumswohnung, die das Finanzamt mit 500.000 Euro ansetzt. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 100.000 Euro steuerpflichtig, bei einem Steuersatz von 11 Prozent ergibt das 11.000 Euro Erbschaftsteuer. Setzt das Finanzamt den Wert um 50.000 Euro zu hoch an, erhöht sich die Steuer auf 16.500 Euro. Eine Bewertungsdifferenz von zehn Prozent führt in diesem Fall also zu einer um 5.500 Euro höheren Steuerlast.

Zu beachten ist außerdem: Für das selbst genutzte Familienheim bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen, etwa wenn der überlebende Ehepartner die Immobilie zehn Jahre weiter selbst bewohnt. Für Kinder gilt diese Befreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Die Bewertung der Immobilie wird dennoch durchgeführt, da sie für die Prüfung der Grenzen und für weiteres Nachlassvermögen relevant bleibt. Wie sich die Wertniveaus in der Region entwickelt haben, zeigt unser Überblick zu den aktuellen Immobilienpreisen in Koblenz.

Dieselben Bewertungsregeln gelten im Übrigen bei Schenkungen. Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, sieht sich denselben Verfahren gegenüber wie ein Erbe.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt

Das Finanzamt bewertet nicht individuell, sondern typisiert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Eine Besichtigung findet in der Regel nicht statt. Welches der drei Verfahren angewendet wird, richtet sich nach Art und Nutzung der Immobilie. Seit 2023 wirken sich zudem die Anpassungen des Jahressteuergesetzes 2022 aus, etwa längere Gesamtnutzungsdauern, veränderte Liegenschaftszinssätze und ein neuer Regionalfaktor. Die Folge: Die ermittelten Werte liegen tendenziell höher als vor der Reform.

Vergleichswertverfahren

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Grundlage sind Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren, die die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kauffällen ableiten. Der individuelle Zustand des geerbten Objekts bleibt dabei weitgehend unberücksichtigt. Ein sanierungsbedürftiges Haus aus den 1960er Jahren wird rechnerisch ähnlich behandelt wie ein modernisiertes Objekt in vergleichbarer Lage.

Sachwertverfahren

Liegen keine belastbaren Vergleichswerte vor, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, weshalb steigende Bodenrichtwerte unmittelbar auf die Steuerlast durchschlagen. Welche Werte in den Koblenzer Stadtteilen aktuell gelten, haben wir in unserem Beitrag zum Bodenrichtwert Koblenz aufbereitet.

Ertragswertverfahren

Vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser werden im Ertragswertverfahren bewertet. Maßgeblich sind die erzielbare Jahresmiete, pauschalierte Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Weil das Finanzamt hier mit typisierten Ansätzen arbeitet, weichen die Ergebnisse besonders häufig von der wirtschaftlichen Realität ab, etwa bei langfristig günstig vermieteten Wohnungen oder erhöhtem Instandhaltungsstau. Eine methodisch fundierte Alternative bildet ein Verkehrswertgutachten, das die tatsächlichen Objekteigenschaften abbildet.

Diese Unterlagen und Formulare verlangt das Finanzamt

Zuständig ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Es fordert die Erben zur Abgabe der „Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts" auf, ergänzt um die Anlage Grundstück. Die Frist beträgt in der Regel einen Monat und lässt sich auf begründeten Antrag verlängern. Wird die Erklärung nicht abgegeben, schätzt das Finanzamt. Solche Schätzungen fallen in der Praxis selten zugunsten der Erben aus.