Das Bundeskabinett hat am 5. November 2025 den Entwurf zur Änderung verschiedener steuerrechtlicher Verordnungen beschlossen – darunter auch Anpassungen der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). Für Immobilienbesitzer und Investoren ist dies eine Entwicklung von erheblicher Bedeutung, denn der ursprüngliche Referentenentwurf vom August 2025 hätte den Nachweis verkürzter Restnutzungsdauern massiv eingeschränkt.
Was war ursprünglich geplant?
Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Finanzen sah mehrere einschneidende Änderungen vor:
- Statusbindung: Eine faktische Beschränkung des AfA-Nachweises auf Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.) sollte eingeführt werden.
- Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung: Eine verpflichtende persönliche Vor-Ort-Besichtigung durch den unterzeichnenden Sachverständigen war vorgesehen.
- Neue Vorschrift: Die Einführung eines neuen § 11c EStDV als Reglementierung der Nachweisführung war geplant.
- Kaufpreisaufteilung: Eine parallele Verschärfung im Bereich der Kaufpreisaufteilung (geplanter § 9b EStDV) stand ebenfalls zur Debatte.
Warum wurden die Änderungen nicht umgesetzt?
Der Entwurf warf erhebliche verfassungsrechtliche, europarechtliche und praktische Probleme auf, die letztlich zu seiner Streichung führten:
Gesetzliche Grenzen
Das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich jeden geeigneten Nachweis für eine verkürzte Nutzungsdauer. Der Bundesfinanzhof stellt seit Jahren klar, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer mit jeder geeigneten sachverständigen Methode nachgewiesen werden kann. Eine Durchführungsverordnung darf diesen Grundsatz nicht beschneiden.
Verfassungsrechtliche Bedenken
Die exklusive Bindung an ö.b.u.v.-Sachverständige hätte einen erheblichen Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit nach Art. 12 GG dargestellt. Mit ISO/IEC 17024-personenzertifizierten Sachverständigen existieren gleich geeignete, milder ausgestaltete Qualitätsstandards.
Europarechtliche Aspekte
Die Dienstleistungsfreiheit, die Dienstleistungsrichtlinie und der EU-Proportionalitätstest verlangen, dass berufsregulatorische Eingriffe notwendig, angemessen und nicht diskriminierend sein müssen. Diese Schwelle hätte der Entwurf voraussichtlich nicht überschritten.
Was bedeutet das für die aktuelle Rechtslage?
In der finalen Mantelverordnung fehlen sämtliche Passagen zum Thema Restnutzungsdauergutachten. Damit bleibt die Rechtslage unverändert:
- Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bleibt mit sachverständiger Herleitung uneingeschränkt zulässig.
- Gutachten qualifizierter, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger bleiben ebenso anerkannt wie Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger.
- Die technische, wirtschaftliche und rechtliche Analyse des Gebäudes sowie eine nachvollziehbare Dokumentation der maßgeblichen Determinanten sind weiterhin ausreichend.
- Der gesetzliche Rahmen aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BFH bleibt unangetastet.
Ist das Thema damit endgültig erledigt?
Die Streichung des aktuellen Entwurfs bedeutet nicht, dass zukünftige Regulierungsversuche ausgeschlossen sind. Das BMF befasst sich weiterhin intensiv mit Bewertungsverfahren, der AfA-Systematik und der steuerlichen Anerkennung von Gutachten. Erfahrungsgemäß werden Themen, die in einem Entwurf nicht umgesetzt werden, häufig in veränderter Form zu einem späteren Zeitpunkt wieder aufgegriffen. Die aktuelle Entscheidung schafft Klarheit – aber keine Garantie für die Zukunft.
Was bedeutet das für Immobilienbesitzer und Investoren?
Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bleibt uneingeschränkt zulässig. Gutachterlich hergeleitete Restnutzungsdauergutachten sind weiterhin ein rechtssicherer Weg, die Abschreibung für Abnutzung (AfA) zu erhöhen und damit die Steuerlast bei vermieteten Immobilien zu reduzieren.
Es ist nicht ratsam, abzuwarten. Gerade weil Regelungen jederzeit wiederkehren können, sollten Eigentümer die aktuelle Rechtslage nutzen. Ein Restnutzungsdauergutachten ist stets auf den objektiven Zustand eines Gebäudes zu einem bestimmten Stichtag bezogen. Kommt später eine restriktivere Regelung, greift diese nicht rückwirkend.
Qualifizierte Sachverständige bleiben anerkannt. Gutachten qualifizierter, zertifizierter Sachverständiger – etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 – bleiben ebenso zulässig wie Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger. Maßgeblich ist die Qualität, Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit des Vorgehens.
Warum ein Restnutzungsdauergutachten vom Sachverständigenbüro H+P?
Die aktuelle Rechtslage unterstreicht: Für ein rechtssicheres Restnutzungsdauergutachten kommt es auf Qualifikation, Nachvollziehbarkeit und eine fundierte Vor-Ort-Analyse an. Genau hier setzt das Sachverständigenbüro H+P an.
Höchste Qualifikation durch DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung
Beide Geschäftsführer des Sachverständigenbüros H+P sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer anerkannten deutschen Akkreditierungsstelle zertifiziert. Diese Zertifizierung entspricht den höchsten Standards der Branche und wird regelmäßig überprüft. Im Gegensatz zu vielen Mitbewerbern erfüllen damit beide Sachverständigen die Anforderungen, die auch der ursprüngliche BMF-Entwurf an qualifizierte Gutachter gestellt hätte – ohne die Einschränkung auf ö.b.u.v.-Sachverständige.
Persönliche Vor-Ort-Besichtigung als Standard
Obwohl der BMF-Entwurf mit seiner geplanten Pflicht zur persönlichen Vor-Ort-Besichtigung nicht umgesetzt wurde, ist die Ortsbegehung für das Sachverständigenbüro H+P selbstverständlicher Bestandteil jedes Gutachtens. Eine fundierte Bewertung der tatsächlichen Restnutzungsdauer erfordert die präzise Erfassung des baulichen Zustands, die Identifikation von Sanierungsmaßnahmen und die Analyse wertrelevanter Faktoren, die sich nur vor Ort verlässlich dokumentieren lassen.
Im Gegensatz zu Anbietern, die Gutachten ausschließlich auf Basis von Unterlagen und Fotos erstellen, stellt die persönliche Inaugenscheinnahme durch einen zertifizierten Sachverständigen die Prüfbarkeit und Belastbarkeit des Gutachtens gegenüber dem Finanzamt sicher.
Teambasierte Effizienz und schnelle Bearbeitung
Viele Sachverständige arbeiten als Einzelkämpfer, was häufig zu langen Wartezeiten führt. Das Sachverständigenbüro H+P arbeitet als eingespieltes Team: Zwei Geschäftsführer mit jeweils über zehn Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche – als Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt, Makler, Verwalter und Bauwirtschaftsingenieur – bündeln ihre Kompetenzen. Das Ergebnis sind schnelle Terminverfügbarkeit und eine zügige Gutachtenerstellung bei gleichbleibend hoher Qualität.
Transparente Preisgestaltung
Das Sachverständigenbüro H+P legt großen Wert auf eine transparente Preisgestaltung. Eigentümer erhalten vorab eine klare Kostenübersicht ohne versteckte Gebühren. Im Idealfall refinanziert sich das Gutachten bereits im ersten Jahr durch die erreichte Steuerersparnis.
Fazit
Der Gesetzgeber hat die geplanten Einschränkungen zurückgezogen. Die Beweisoffenheit bleibt bestehen, und Restnutzungsdauergutachten sind weiterhin vollständig anerkannt. Der Verlauf der Diskussion zeigt jedoch, dass die Nachweisführung politisch weiterhin von Interesse ist.
Wer über eine kürzere Nutzungsdauer nachdenkt, sollte die aktuellen Rahmenbedingungen nutzen – bevor mögliche zukünftige Regelungen erneut diskutiert werden. Ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten mit persönlicher Vor-Ort-Besichtigung durch zertifizierte Sachverständige bietet dabei die höchste Rechtssicherheit.
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Das Sachverständigenbüro H+P bietet eine kostenlose Ersteinschätzung, ob eine verkürzte Nutzungsdauer für Ihre Immobilie realistisch ist und welche steuerlichen Auswirkungen sich ergeben könnten. Nutzen Sie die aktuelle Rechtslage und sichern Sie sich eine fundierte Grundlage für Ihre Steueroptimierung.
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E-Mail: info@sachverstaendigenbuero-hp.de
Weitere Informationen: www.sachverstaendigenbuero-hp.de/restnutzungsdauergutachten
Über den Autor
Benedikt Pistono ist ausgebildeter Immobilienkaufmann (IHK) und Bauwirtschaftsingenieur (B.Eng.). Nach seinem Studium an der Hochschule Mainz vertiefte er seine Expertise durch eine Ausbildung zum Sachverständigen für die Markt- und Beleihungswertermittlung bei Sprengnetter. Er ist nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 zertifiziert und spezialisiert auf die Bewertung von Immobilien aller Art.
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